本格的なラトゥール 市ヶ谷
過去に競売に出され競落されたゴルフ場の競落価格は、千葉県君津市のあるゴルフ場で１００億円くらい。
これは債権者の金融機関が競落したため、金額的にはまったく参考にはならないだろう。
平成９年年頃に出てきた競売物件に千葉県茂原市のゴルフ場開場が平成３年、数ホールで数億円があったが、入札者はゼロであった。
このゴルフ場が高いか安いかは内容を調べないと何ともいえないが、今現在、新しくゴルフ場を造り、再オープンきれるまで数億円ではできないだろう。
クラブハウスと造成費用だけで数億円くらいはかかってしまうだろう。
この別億円の千葉県茂原市のゴルフ場も、次の競売では数億円前後で出てくるだろう。
このゴルフ場の中に何％くらいの借地があるか、多少問題はあるが、数億円くらいで買い受けられれば再オープンまで数億円前後でまかなえるはずである。
それではゴルフ場が競売にかかり、これを競落し、正常な形で営業できるようにするには、どれだけ問題があるか拾い出してみよう。
①価格について②会員についての扱い方法的には会員の資格は競売によって失われてしまう。
これは会員が訴訟を起こして競落人に対抗しようとしても無駄（過去の判例）である。
しかし判例通り会員に対して通知を出してしまうのは考えものである。
新しく会員を募集するにしてもこういう事があると会員が集まりにくいだろう。
ただ、競落人が社会に信用のある法人、個人の場合は別である。
私が競落人の立場なら前会員にある程度の追徴金で会員権が維持できる通知をし、これに応じた会員のみを会員と認め、これに応じなかった会員の数だけ新しく会員を募集する。
例えば、３００万円で２０００人の会員募集をしても数億円である。
充分、採算は合うと思う。
ただし、これまでの会員はすべて切り捨てるか、追徴金を少し受けて会員として扱うか、いずれにしても格安でゴルフ場を手に入れる事ができるのである。
しかし、これから先の景気がどこまで回復するかによって会員が集まるかどうか？会員は集めずにパブリックとして運営するか、そしてそれが数億円を金融機関からの借入金でまかなった場合、返済が可能か？価格が安いか高いか、それも運営の仕方の１つであろう。
クラブハウス内の動産については動産執行手続きをしてから現オーナーと話し合いをし、買い取る事がベターであろう。
追徴金と新会員募集の金額の合計が競落価格を上回ればベターである。
それにはできるだけ安く競落する事である。
安ければ安いほど、募集金額も安くてすむし、借入金で当初まかなったとしても早期に返済が可能になるだろう。
ゴルフ場は、ほとんどのところで買収地と未買収地があり、未買収地が借地としてゴルフ場ができている。
これには個々に借地契約ができているはずである。
土地建物の競落後、地主と借地契約を結び直す作業が必要になる。
この借地割合は数％くらいまであり、この借地比率が少ないほど、ゴルフ場の価値が上がるという事になる。
これはゴルフ場そのものもそうだが、進入路、水路、水源等もその権利を持っているのが誰か、使用料、権利金の有無をよく調べ、毎月、毎年の経費を算定し、営業の必要経費として計上すべきでの動産とリース物件、リース会社との区別をはっきりし、リース物件には手を出さない事である。
リース物件と知っていて処分した場合には刑事事件にもなりかねないのである。
最近はほとんどの動産がリースの場合が多い。
そのままリースにしてもよいが、リース会社に連絡して全品引き取ってもらうか、格安にしてリースまたは買い受けるか、いずれにしてもリース会社はこちらのいいなりであろう。
次に社員の件になるが、支配人等に労働条件、人数等を聞いた上でそのまま働いてもらう方が、新規に教育するよりは経費的にも時間的にも節約できるだろう。
この時に従業員の意見等を充分聞いた上で運営方法を考え、経営方針を立てるべきであろう。
また、競落した場合には未払い借地料は支払い義務はあるが、未払い電気、ガス、水道、公祖等については支払い義務はない。
特にゴルフ場の場合はいろいろな税金の未払い金額が多いが、請求が来ても支払う義務はまったくない。
従業員の給料、業者の支払い等も同じく支払い義務はない。
要するに競落し、残金を支払い、所有権の移転登記が行なわれた時点以後に発生した公祖、公課等以外は、支払いをする必要はないのである。
借地についても取り扱いはゴルフ場等の場合と同じである。
遊園地内にある施設は不動産として扱われる物と動産として扱われる物があり、注意を要する。
一般には基礎ができてその上に建っている工作物は不動産として見られるか、または未登記付建物として扱われている場合が多い。
この工作物もリース物件が多いので要注意である。
水利権、看板、案内板等は競売物件には含まれないので注意。
ゴルフ場と同じである。
これと同じようにリゾート地や施設等は今後、かなりの数が競売にかかってくると思われる。
主な所では北海道Ｔリゾート、同じくＳリゾート、岩手県Ａリゾート及びスキー場、山形県Ｚリゾート及びスキー場、長野県のオリンピック後の民間施設、福島県Ｂリゾート、宮城県Ｍリゾート等々、数えあげれば切りがないくらいである。
いずれにしてもこれらを買い受けて同じようにリゾートして成り立つかどうか……。
この平成不況の中で営業的に成り立つかどうかが大きな問題であり、物件の評価（固定資産評価）はまったく考える余地はないのである。
ここに裁判所及び債権者と買受人との物件の評価基準が異なってくるのである。
要するに裁判所、債権者、鑑定士等、債権者側から見る物件価値は固定資産の評価であって、その物件を利用する事によって生まれる利益に基づくものではないのである。
このため、債権者側と買受人側との物件の評価にかなりのギャップが生まれてくる。
こういう物件にはなかなか買受人が出てこないし、たまに買受人が出たとしても競売を申し立てた銀行や債権者が融資をエサにして丸め込んだ買受人以外、ほとんど現われないのである。
あえて買受人の立場から考えて、評価した金額よりも裁判所が評価した金額が低い場合に、初めて買い受けについて検討に入るべきであろう。
このようなリゾート施設の場合、この事例、その物件が日本では新しい分野であり、欧米のようなリゾート地の考え方では、おそらく日本ではなじめないであろうし、これからの日本経済の中に占めるリゾート施設への割合等、専門的な考えを持った企業やグループがこれらを引き受けるか、また、これらの企業等との共同事業として行なうのが賢明であろうと思われる。
このリゾート施設で動物等が飼育されている場合、この動物等は競売に出される事はない（特定の場合を除く）。
このために過去にもサファリパーク等の倒産で大量の動物が放置され、そのあげく、ほとんどが餓死してしまったというような事件があった。
こんな場合ももっと法の整備がなされていれば動物に対する対応は早く、他の動物園や他施設に移動させ、動物を死なせる事だけでも防げたのではないかと思う。
動物だけではなく、植物の場合にも同じ事がいえる。
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